Selasa, 16 Desember 2008

Pentingnya Real Estate

Hari ini, kita bicara sebentar tentang real estate, mengapa produk ini sedemikian penting bagi ekonomi.

Pentingnya real estate adalah karena 2 hal. Pertama, kemampuannya untuk mempengaruhi permintaan atas hampir semua produksi industri lainnya. Kedua, dalam hal suplai uang di masyarakat, bagaimana kredit KPR bisa mempengaruhi suplai uang di masyarakat.

Poin #1
Coba bayangkan, apa yang terjadi ketika seseorang membeli rumah?
Rumah tidak muncul karena sulap. Rumah ada setelah industri-industri suplair bahan bangunan memproduksi produk mereka. Semen, granit, cat, genteng, baja, kayu, kabel, pipa, aluminium, dll. Setelah rumah selesai dibangun, orang yang menempati rumah tersebut memerlukan lagi furnitur, tv, radio, kipas angin, AC, alat dapur, perkakas rumah tangga, alat elektronik, dll.

Anda lihat, karena sebuah rumah, sedemikian banyak industri lain tertolong. Tanpa orang-orang membeli rumah, berapa banyak karyawan lain di industri lain yang akan kehilangan pekerjaan?
Sebaliknya, karena booming properti, tak terhitung jumlah orang yang mendapatkan pekerjaan, baik langsung maupun tidak langsung. Coba Anda perhatikan, bukankah hampir semua usaha ramai ketika penjualan properti lancar? Ketika sebuah daerah baru dibuka pembangunannya, bukankah orang-orang yang berjualan di sekitar sana bisa mendapatkan nafkah lebih baik dibanding daerah yang penjualan propertinya stagnan? Jadi kalau Anda sedang ingin membuka toko dan sekarang bingung mau buka di mana, tips dari saya, perhatikan bisnis properti di wilayah yang mau Anda masuki. Semakin bagus penjualan properti di wilayah itu, semakin mungkin bisnis akan ramai di sana.

Poin #2
Suplai uang. Kalau Anda mengikuti blog ini dari awal. Anda sudah tahu kalau uang muncul di masyarakat hanya dalam bentuk kredit (hutang). Karena uang muncul dalam bentuk hutang, dan yang namanya hutang harus dibayar kembali, dan juga karena bunga bank (riba), yang tidak diciptakan oleh bank saat pemberian kredit, maka sebagai sebuah komunitas, orang-orang yang mendapatkan uang dari bank harus bergantian mengajukan kredit baru untuk menggantikan pembayaran bunga dan sebagian hutang pokok pinjaman lama setiap tahun.

KPR (termasuk juga kredit ruko dan apartemen), seperti yang Anda ketahui, bukanlah pinjaman jangka pendek. Di Indonesia, orang mengajukan KPR untuk pembayaran selama 7 - 15 tahun. Di negara-negara maju, kredit KPR bisa selama 30 tahun.

Jadi, uang yang dipinjam debitur KPR ini bisa eksis di masyarakat untuk jangka waktu 7 - 30 tahun di masyarakat tersebut. Bulan demi bulan, tahun demi tahun, pinjaman tersebut perlahan-lahan dikembalikan kepada perbankan. Tidak ada satu produk konsumsi apapun yang bisa menandingi KPR dalam hal volume uang (kredit) yang bisa diciptakan, dan juga uang yang bisa bertahan untuk jangka waktu yang lama di masyarakat.

Jadi ketahuilah, salah satu hal yang paling berbahaya bagi dalam konteks suplai uang di masyarakat adalah macetnya penjualan rumah dan banyaknya orang yang membayar lunas hutang KPR mereka. Hehe.. Jangan kaget, tetapi memang ini kenyataannya, semakin banyak orang melunasi hutang mereka (KPR), semakin sedikit suplai uang di masyarakat. Dan ingat ini... Tidak ada pengurangan suplai uang di masyarakat yang tidak diikuti dengan resesi / depresi. Tidak ada.

Ketika orang default / gagal bayar, bank terpaksa mencoret pinjaman debitur di kolom aset mereka, tetapi titipan uang nasabah tidak bisa dikurangi, maka yang terjadi adalah modalnya yang berkurang. Kalau modal mereka berkurang, maka pinjaman yang bisa mereka berikan sesuai dengan fractional reserve system juga berkurang. Jadi default juga akan menyebabkan pengurangan suplai uang di masyarakat, tetapi efeknya berbeda dengan orang yang melunasi hutang KPR mereka.

**************************

Saat ini, kita melihat collapsenya bisnis properti di negara-negara maju. Kita fokus saja ke Amerika, karena negara inilah yang paling penting kalau Anda mau berspekulasi apa yang akan terjadi di bulan-bulan kemudian di seluruh dunia. Ingat, dolar Amerika adalah reserve currency seluruh negara di dunia, hampir semua transaksi internasional menggunakan US dolar. Seberapa banyak bank sentral sebuah negara bisa menciptakan kredit di negaranya juga dipengaruhi oleh seberapa banyak cadangan US dolar mereka.

Siapa yang bisa menciptakan US dolar? Jawabannya adalah HANYA konsumen dan pemerintah Amerika. Siapapun selain mereka berdua tidak bisa menciptakan US dolar, sebab hanya merekalah yang bisa mengajukan kredit kepada perbankan Amerika untuk menciptakan dolar (kredit). Kalau Anda melihat orang lain di berbagai belahan dunia bertransaksi dolar, itu adalah dolar-dolar yang sudah eksis sebelumnya, bukan dolar fresh from US banking oven..

Konsumen Amerika sudah di ambang batas untuk berhutang lebih jauh, pemerintah Amerika juga sama buruknya. Mereka berdua sekarang tidak sanggup membayar hutang pokok masing-masing, bulan demi bulan sekarang hanya berupaya membayar bunga pinjaman. Tetapi US dolar masih adalah reserve currency dunia. Itu masalahnya. Pemerintah Amerika bisa saja mengambil jalan pintas untuk pelunasan hutang-hutang mereka, caranya adalah nyalakan mesin cetak di Federal Reserve Bank.

Seluruh dunia sekarang melihat apa yang akan mereka lakukan. Kita sedang menuju kalau bukan hiperdeflasi karena suplai uang (total cash & kredit) di Amerika yang berkurang drastis dengan sangat cepat, berarti hiperinflasi karena pemerintah Amerika memutuskan untuk mengintervensi keadaan dengan menyelesaikan masalah dengan cara mencetak uang baru.

Siapapun yang berpikir ini hanyalah resesi kecil, ekonomi akan sedikit buruk, tetapi tidak buruk-buruk amat... Anda sebaiknya mengedukasi diri Anda secepatnya. Terakhir kali dunia memasuki situasi seperti ini (1930-an), tahun-tahun berikutnya manusia memasuki perang dunia II.

Jutaan orang akan kembali musnah di tahun-tahun berikut, kalau bukan karena perang, berarti karena wabah lainnya.

Believe or not, up to you.

6 komentar:

deny mengatakan...

Bro, kalau file-file ada yg hilang, jgn khawatir, sebagian kecil masih kusimpan aman di sini....
Apa efeknya kalau tidak ada KPR bro? Mungkin selamanya (bagi kebanyakan kalangan) kita tidak pernah punya tempat tinggal. Akhirnya, demi tercukupi sandang-pangan-papan, keluarga muda mulai bersusah payah mencari pinjaman dari orangtua atau keluarga dekat (biasanya tanpa bunga lho!) untuk membayar uang muka KPR. Setelah itu beres, biasanya mereka membuat slip gaji ataupun keterangan penghasilan palsu untuk memuluskan pengucuran kredit dari bank (sorry bro, ini bukan ngajari yg jelek2 lho...!), tapi kenyataan demikian. Entah berhasil atau default, yg jelas kenyataan ini terjadi akibat semakin sedikitnya tanah warisan dari kakek dan nenek kita. Mudah-mudahan tulisanmu ini banyak berguna untuk membuka cakrawala kita sehingga kalaupun kita harus menempuh KPR sebagai jalan keluar untuk memiliki rumah sendiri, kita sudah paham akan resiko dan antisipasi yang lebih baik.

Pustaka Pohon Bodhi mengatakan...

Saya rasa harga rumah akan jauh lebih murah bro kalau orang-orang yang memproduksi bahan bangunan rumah tidak berhutang. Hampir semua industri memark-up besar harga jual mereka karena kewajiban untuk membayar bank.

Ntar saya sambung di blog lagi cerita tentang KPR, harga rumah, dll.

Thanks.

googler mengatakan...

A friend told me this place I have been looking for, I come, it turned out, I have not disappointed, good Blog!
runescape money

adi mengatakan...

sangat di tunggu artikel mengenai KPR nya yah bro.. makasih sekali

Surya mengatakan...

Blog yang luar biasa, nice post gan..

Anonim mengatakan...

Saya tunggu postingan selanjutnya bro.. Sukses Selalu